Építési engedély és minden amit tudni kell róla 2025-ben

Az építési engedély az építkezéshez szükséges jogosítvány, amit az adott terület illetékes hatóságai bocsátanak ki. Minden olyan építkezés esetén szükséges, amelyet a vonatkozó jogszabályok meghatároznak.

Az engedélyeztetés jogi háttere

Az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról 2024. október 1.-jét követően a 281/2024 (IX.30). Korm. rendelet rendelkezik.

A törvény többféle eljárási módot tárgyal:

1. Egyszerű bejelentési eljárás
2. Építési engedélyezési eljárás
3. Összevont telepítési eljárás (speciális esetekben)

Látható, hogy az építési engedély köteles építmények tehát alapvetően két csoportra oszlanak az építési engedély jellege szerint: normál építési engedélyhez és egyszerűsített bejelentéshez kötött építményekre.

Az építési eljárások rendszeresen módosulnak, beleértve a bejelentéshez kötött tevékenységek kiterjesztését is. Az építési engedély nélküli építmények listája is többször megváltozott, így például a 300 m² alatti összes hasznos alapterülettel rendelkező lakóépületekre csak az egyszerű bejelentési kötelezettség vonatkozik. Az ügyintézés megkönnyítése érdekében az engedélyhez kötött építmények listáját jelentősen csökkentették, majd 2024-től már nem is tárgyalja a törvény, kizárólag az engedélyhez kötött építési tevékenységeket sorolja fel.

Bárki kezdeményezheti az ügyintézési eljárást a Kormányablak hivatalos oldalán vagy az e-építési portál ÉTDR felületén.

Építési engedély nélkül építhető

Minden olyan építmény, melyet a 281/2024 (IX.30). Korm. rendelet IV. fejezete nem tartalmaz.

Egyszerű bejelentéshez kötött lakóépületek

Ebbe a kategóriába tartoznak azok a lakóépületek, melyeknek az összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.

Az egyszerű bejelentés egy olyan létesítési forma, amit a jogalkotó a lakóépületek építésére vezetett be. A lehetőségek fokozatosan bővültek, és az egyszerű bejelentés kötelezővé vált az építési tevékenységekhez. Ne feledkezzünk el arról, hogy az egyszerű bejelentés nem ugyanaz, mint az ún. ellenőrzött bejelentés, amit a koronavírus-járvány alatt vezettek be.

Az e-napló készenlétbe helyezése és a dokumentumok feltöltése továbbra is a bejelentés folyamatának első lépései. Az építésügyi hatóság helyett az építésfelügyeleti hatóság lép be a bejelentési folyamatba ezekben az esetekben.

Az építésfelügyeleti hatóság tájékoztatja:

1. a telek fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjét, valamint
2. a telek fekvése szerinti területi szakmai kamarát,
3. a telek tulajdonosát, amennyiben nem az építtető a tulajdonosa vagy az építtetőn kívül más személy is tulajdonjoggal rendelkezik

A felügyelet kiadja a hatósági bizonyítványt az épület megépítésének tényéről. A tájékoztatás kiadására rendelkezésre álló ügyintézési határidő nyolc napra csökkent a korábbi tizenöt nap helyett, miután a bejelentés sokat egyszerűsödött.

A bejelentés és a hatósági bizonyítvány iránti kérelem megkönnyítése érdekében az épületre elkészített energetikai tanúsítványt és az építési napló összesítő lapját már nem szükséges benyújtani.

Az engedélyhez szükséges hatósági bizonyítvány megszerzésére akkor kerülhet sor, miután elkészült a 300 m²-nél nem nagyobb új lakóépület, illetve a meglévő lakóépületek bővítése. A bizonyítvány igazolja, hogy a használatbavétel hivatalosan megtörtént, és az épület a biztonságos és rendeltetésszerű használatra alkalmasnak minősíthető.

Egyszerűsített építési engedélyhez kötött építmények 

16. § (1) Egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység

1. a legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges,
2. nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m² összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése,
3. a lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése, ha az az építési tevékenység elvégzése után a 17. § a) pontjában (ld. következő bekezdésben) meghatározott méretet meghaladja, de legfeljebb 60 m² összes hasznos alapterületű és legfeljebb 6,0 méteres gerincmagasságú, lapostetős melléképület esetén legfeljebb 4,5 méteres párkánymagasságú,
4. az a)–c) pont szerinti építési tevékenység megvalósításához szükséges, a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfal építése,
5. a bejelentett építési tevékenységtől eltérő és
   ea) az épület külső alaprajzi méretét megváltoztató,
   eb) az épület beépítési magasságát megváltoztató vagy
   ec) az épület telken belüli elhelyezkedését módosító építési tevékenység, vagy
6. a lejárt hatályú egyszerű bejelentéssel rendelkező, használatbavételre nem alkalmas épület befejezéséhez szükséges, tartószerkezetet érintő építési tevékenység.

(2) Az építtető döntése alapján az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység építési engedély alapján is végezhető.

Normál építési engedélyhez kötött építmények

17. § Az egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével építési engedély alapján végezhető

1. az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja, kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint a felvonulási épület építését,
2. a meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület az a) pontban meghatározott méretet meghaladja, kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, a felvonulási épület, valamint a meglévő épület kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet nem növelő bővítését,
3. a zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan építési tevékenység, amely az épület szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érinti,
4. a támfal építése, ha az a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítottan az 1,5 m magasságot meghaladja,
5. a közhasználatú fürdőmedence építése,
6. az új, 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető építése, kivéve a meglévő állami tulajdonú vagy használatú építmény alternatív fűtési módra való áttéréséhez telepített konténeres kazánház kéményének építését,
7. a csatlakozó terepszinttől számított 6,0 méternél magasabb vagy 60 m³-t meghaladó töltőtérfogatú, ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez építmény építése,
8. a magasles és kilátó építése, bővítése, ha annak járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert meghaladja,
9. az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti, emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmény építése, bővítése, kivéve a legfeljebb 180 napig fennálló és megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező és maximum 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas állvány jellegű építményt,
10. a megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező, több mint 180 napig fennálló és a piacfelügyeleti hatóság hatáskörébe nem tartozó épület építése, ideértve a sátorszerkezetet is,
11. a lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező, de használatbavételi engedéllyel vagy használatbavétel tudomásulvételével nem rendelkező építményen – a hőszigetelés kivételével – a külső alaprajzi méretet vagy az építmény beépítési magasságát érintő befejező építési tevékenység,
12. a hatályos építési engedéllyel rendelkező építmény
    la) külső alaprajzi méretét,
    lb) beépítési magasságát,
    lc) telken belüli elhelyezkedését vagy
    ld) szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét megváltoztató építési tevékenység.

Gyakran ismételt kérdések az építési engedély témájában

Ki jogosult az építési engedély kérelmének benyújtására?
Az építési engedély kérelmét benyújthatja a kérelmező (az építés megrendelője), az építés megrendelőjének meghatalmazottja, vagy törvényes képviselője.

Milyen adatokra van szükség az építési engedély kérelmezéséhez?
Az építési engedély kérelme csak akkor lesz elfogadható, ha tartalmazza az alábbi adatokat. Ezek az adatok elektronikus adathordozón (pl. pendrive-on) vagy az ÉTDR (Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat támogató elektronikus dokumentációs rendszer) felületén keresztül is beadhatók.

Az építési engedély kérelemhez szükséges adatok:

• A kérelem tárgya és leírása, valamint az engedélyezési eljárás típusa.
• Az építkezéshez kapcsolódó további dokumentumok (részletes információk a Kormányablak weboldalán találhatók).
• A mellékletek, melyeket a kérelemhez csatolni kell.
• A kérelmező és/vagy képviselőjének azonosításához és elérhetőségeinek biztosításához szükséges adatok.
• Az építési tevékenységgel érintett telek pontos címe és helyrajzi száma.
• Az építési dokumentáció kézhezvételének módja a kérelmező részéről.
• Szükség esetén az építés megrendelőjének meghatalmazása és aláírása.

Milyen dokumentumokra van szükség az építési engedély kérelméhez?
Az építési engedély kérelméhez a következő dokumentumok szükségesek:

• Digitális építészeti és műszaki dokumentáció.
• Ha szükséges, szakhatósági közreműködéshez szükséges dokumentumok.
• A településképet érintő változások esetén szükséges dokumentumok (pl. a települési önkormányzat polgármesterének írásbeli véleménye).
• Az eljárási díj befizetését igazoló dokumentumok.
• Lehet, hogy további dokumentumokat kell benyújtani, melyről részletesebb információk találhatók a Kormányablak weboldalán.

Mennyibe kerül az építési engedély?
Az építési engedély illetéke összetett. A két leggyakoribb illeték a következő:

• Továbbépítési engedélyezési eljárás alapdíja 5 000 forint. Ez akkor fizetendő, ha meglévő ingatlant szeretnél átalakítani.
• Új, egylakásos ingatlan építése esetén az illeték 20 000 forint.
• Az építési engedély további illetékeiről részletesebb információk találhatók a Kormányablak tájékoztatójában.

Meddig érvényes az építési engedély?
Az építési engedély a végrehajthatóvá válástól számított három évig érvényes.

Van lehetőség jogorvoslatra, ha nem kapok építési engedélyt?
Igen, van lehetőség jogorvoslatra, ha nem kapod meg az építési engedélyt. Ehhez fordulhatsz a másodfokú építésügyi hatósági feladatokat ellátó illetékes fővárosi vagy megyei kormányhivatalhoz.

Mely törvények fontosak az építési engedély ügyében?
Az építési engedély ügyében az alábbi kormányrendeletek fontosak:

• 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – Ez a rendelet tartalmazza azon építési tevékenységek listáját, melyekhez engedély vagy egyszerű bejelentés szükséges.
• 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet – Ez a rendelet az építőipari kivitelezési tevékenységekről szól.

Ha szükséges, fordulj jogászhoz, aki segíthet a jogszabályok értelmezésében. Az említett kormányrendeletek megértése segíthet az építési engedélyhez kapcsolódó ügyekben.

Ez is érdekelhet:

Mekkora házat lehet építeni engedély nélkül 2025-ben?