Tetőtér beépítés - hogyan zajlik, mi a menete és mi kell hozzá
A tetőtér beépítés egy olyan megoldás, amellyel a meglévő helyiségek bővíthetők, és a különféle funkciók számára több tér biztosítható. A tetőtér beépítése lehetővé teszi, hogy a meglévő ingatlan értékét növelje, miközben megteremtheti a lakók számára a szükséges kényelmet és komfortot.
Amennyiben kinőttük az ingatlant, felmerülhet a kérdés, hogy mi a megoldás: tetőtér beépítés, melléépítés vagy adjuk el és költözzünk inkább egy nagyobb ingatlanba. Jelen cikkünk a tetőtér beépítés előkészítésének menetét kívánja elmagyarázni. Egyáltalán hogyan fogjunk hozzá a tetőtér beépítéshez?
A tetőtér beépítés előzetes vizsgálata
Első lépésben azt kellene eldöntenünk, hogy egyáltalán gazdaságosan beépíthető-e a tetőtér. Elbírják-e az épület alépítményi szerkezetei a tetőtér beépítéséből származó többletterhelést vagy meg kell azokat erősíteni? Ha meg kell erősíteni, akkor milyen mértékben? Ezeket a kérdéseket hivatott eldönteni illetve nyújt hozzájuk segítséget egy hivatalos (nem szóbeli!) statikus szakvélemény. Ebben a lépésben az alábbi szerkezeteket szükséges megvizsgálni:
- Található-e az épületen bármilyen károsodás, amely befolyásolhatja a tetőtér beépítés megvalósíthatóságát? Ha igen, szükséges-e bármilyen szerkezeti beavatkozás vagy megerősítés, ha igen, milyen mértékben?
- Van-e az épületnek alapozása, és amennyiben igen, akkor milyen anyagú, milyen mélységű (esetleg milyen szélességű). Ezekkel a paraméterekkel az alapozás teherbírása már közelítőleg számolható a várható tehernövekedésre. Természetesen teljesen pontosan csak úgy lehet számolni, ha egy geotechnikus talajvizsgálati jelentést készít hozzá, melyben megadja a talajfizikai paramétereket is, azonban ez a legritkább esetben szokott elkészülni, mivel ennek költsége kb. 200.000 Ft.
- A teherhordó falazatok anyaga és szerkezeti vastagsága. Ennek vizsgálata során - amennyiben 25 cm vagy 29 cm szerkezeti vastagságú a falazat - ki kell zárni a takaréküreges falazási módot, mivel ebben az esetben a falazat megerősítés nélkül nem képes biztonsággal viselni egy esetleges tetőtér beépítés többletterheit, és a falak megerősítése jelentős költségtényező lehet.
- A földszint feletti födém szerkezete, anyaga. Amennyiben fafödémmel találkozunk, úgy azt az esetek túlnyomó többségében meg kell erősíteni. Betongerendás vagy acélgerendás födémek esetében meg kell vizsgálni a pontos teherbírást. A teherbírásra előregyártott gerendás födémek esetében a szakirodalomban vannak különböző táblázatok, melyek teherelemzéssel és a szerkezetre ható igénybevételek számításával összevethetők. A födém esetében azt is meg kell vizsgálni, hogy a tetőtérbe való feljutáshoz szükség lesz-e lépcsőáttörésre, és amennyiben igen, azt hogyan lehet kialakítani a födémben.
- Esetleges térdfalak vizsgálata. Amennyiben a födém síkja felett valamilyen teherhordó fogadószerkezet található, mely a tetőszerkezet terheit fogadja - például egy térdfal - annak kialakítása szabályosan történt-e, teherbírása várhatóan elegendő lesz-e a tehernövekedéssel szemben.
- A tető anyagának és szerkezetének vizsgálata. Ebben a lépésben meg kell vizsgálni, hogy a tető az évek során mennyire szenvedett pl. biológiai károsodásokat, túlzott mértékű lehajlásokat, torzulásokat, a csomópontok rendben vannak-e. Meg kell vizsgálni továbbá, hogy a tető szerkezete elbírja-e a várható tehernövekedést (pl. gipszkarton borítás és hőszigetelés belső oldalról, esetleges fedéscsere, igény esetén napelem, stb.).
Ezeket tartalmazza tehát az előzetes vizsgálat. Ennek eredménye alapján már eldönthető, hogy egyáltalán belevágjunk-e a dologba, vagy olyan sok többletköltséggel járna, ami egyszerűen nem éri meg, inkább más megoldást választunk a bővítésre.
Tegyük fel, hogy az előzetes vizsgálatok és statikus szakvélemény eredménye számunkra pozitívan zárult. Mi a következő lépés? Kell-e engedélyeztetni a tetőtér beépítését, és ha igen, hogyan?
Engedélyköteles vagy sem?
Sokszor kapjuk ügyfeleinktől azt a visszajelzést, hogy utánakérdeztek az önkormányzatnál, és azt a választ kapták, hogy nem szükséges a tetőtér beépítés engedélyeztetése, ha a tető formája, geometriája nem változik meg. Erre mindig egy kérdéssel válaszolok: ha nem szükséges engedélyeztetni a tetőtér beépítését, akkor hogyan kerül majd fel a tulajdoni lapra, hogy az ingatlanunk alapterülete megnövekedett? Amikor el szeretnénk adni az ingatlant, akkor a vevő első dolga lesz megnézni a tulajdoni lapot, amin nem ugyanaz az alapterület szerepel majd, mint ami a valóságban van. Hogyan magyarázzuk majd meg neki a dolgot? És persze van még egy érv: ha valaki feljelentést tesz, és az önkormányzat büntetést szab ki engedély nélküli építkezésért, akkor kire fogunk majd mutogatni? "De hát a Gizike azt mondta...." Ja, Gizike már nem is dolgozik itt, két hónapja el lett bocsátva...
A fenti ellentmondás és félreértés abból származik, hogy a vonatkozó törvény nem tér ki konkrétan a tetőtér beépítésre, így aztán mindenki úgy értelmezi, ahogy éppen akarja. Az önkormányzati ügyintéző lehet, hogy épp nem is akar foglalkozni az egésszel, inkább azt a választ adja, hogy nem kell hozzá engedély. Bármi is az oka, ha ezt állítja egy ügyintéző, akkor kérni kell tőle egy hivatalos állásfoglalást, amiben igazolja, hogy a tetőtér beépítése az adott épületnél nem engedélyköteles. Nem fog adni. Miért? Mert felelősséget ezért senki nem fog vállalni. És a dolog már meg is bukott...
Akkor nézzük tehát, hogy mi a helyes eljárásmód:
A statikus szakvélemény elkészítését követően egy építész tervezőt kell keresnünk, aki elkészíti a tetőtér beépítéshez szükséges terveket. Az építész nem csak szükséges a papírok miatt: ő fogja kitalálni, optimalizálni a helyiségeket, azok egymáshoz képesti elrendezését, melyik helyiség mivel legyen kapcsolatban, hova kerüljön a lépcső, stb. Ez egy hosszas, tervezési-optimalizálási folyamat, természetesen szoros együttműködésben a megbízóval, hozzáillesztve a megbízói igényeket.
Alapesetben - 300 m2 alatti épületek esetében - az engedélyeztetési eljárás az egyszerű bejelentési eljárás keretei között zajlik. Ez azt jelenti, hogy az építész tervek elkészültét követően a teljes tervdokumentáció (építész tervek, statikus szakvélemény, esetleges gépészeti vagy elektromos tervek) feltöltésre kerül az ÉTDR rendszerbe.
Az ÉTDR-be történő ügyfélkapus belépést követően az első alkalommal el kell végezni a felhasználói regisztrációt, mely a személyes adatok, a felhasználó típus és a kapcsolattartási adatok megadásából áll. A regisztráció menetének részletes leírása a https://www.e-epites.hu/etdr/regisztracio-menete felületen olvasható. A sikeres regisztrációt követően az egyszerű bejelentés benyújtásának előkészítését az ÉTDR főoldalán vagy a „Piszkozatok” menüben az „Új egyszerű bejelentés” gombra kattintva lehet elkezdeni. Az űrlap kitöltése és az adatok mentése után létrejön egy úgynevezett „Piszkozat”, melybe a „Dokumentumok” fülön a „+” jelre kattintva kell feltölteni a jogszabályban előírt kötelező mellékleteket. A további építtetők és érintettek adatait az „Érintettek” fülön lehet megadni az „Érintett felvétele” gombra kattintva. Az egyszerű bejelentés benyújtását a hatóság felé az „Eljárást indító kérelem” gombra kattintva lehet megkezdeni. Fontos, hogy a benyújtás során a „Piszkozat”-ba feltöltött dokumentumokat (tervdokumentáció, egyéb dokumentumok) be kell csatolni mellékletként a „Dokumentum csatolása” funkcióval. Ha a „Piszkozat”-ba való feltöltés korábban nem történt meg, vagy további dokumentumok feltöltése szükséges, akkor ezt az „Új dokumentum feltöltése” funkcióval lehet pótolni.
Kinek kell feltöltenie? Alapesetben az építtetőnek (megbízónak), mivel az ÉTDR-ben létrehozott „Piszkozat”-ba kizárólag az a felhasználó tud dokumentumokat feltölteni, aki a „Piszkozatot” létrehozta, és az egyszerű bejelentést be fogja nyújtani. Ez a személy lehet maga az építtető vagy ahogyan az a gyakorlatban a legtöbbször történik, az építtető meghatalmazottja (például az építész tervező).
A következő lépés a hivatali idő kivárása, amely 8 nap (korábban 15 volt). Amennyiben ezen az időtartamon belül nem érkezik érdemi visszajelzés vagy kifogás az önkormányzat részéről, úgy az építkezés hivatalosan is elkezdhető.