Engedéllyel és engedély nélkül végezhető építési tevékenységek 2025
Ügyfeleink részéről gyakran felmerül kérdésként, hogy az egyes építési vagy bontási tevékenységeket mikor szükséges engedélyeztetni, és mikor nem. Továbbá mi tartozik a 2024. október 1-től módosult törvény szerinti egyszerű bejelentési eljárás hatálya alá. Ennek megalapozására a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet IV. fejezete szolgál, mely egyértelműen leírja, hogy mely tevékenységekhez szükséges építési engedélyt kérnünk, illetve mikor van lehetőségünk az egyszerű bejelentési eljárás lefolytatására. Az engedéllyel és engedély nélkül végezhető építési tevékenységek témájához tartozik továbbá a 191/2009 (IX.15.) Kormány rendelet, mely az építőipari kivitelezési tevékenységet, illetve a kiviteli tervezés kötelező eseteit tárgyalja.
Minden építtetőnek javasoljuk, hogy nézze át a fenti törvényi hivatkozások vonatkozó részeit, mielőtt bármilyen építési tevékenységbe kezd!
A fenti jogszabályok legfontosabb részeinek köznyelven is megfogalmazott illetve kiegészített kivonatát közöljük alább. A lakosság részére leggyakrabban felmerülő eseteket és kérdéseket a lenti példákon keresztül tárgyaljuk:
Mikor szükséges egyszerű bejelentési eljárás lefolytatása
281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet IV. fejezet 16. §
a) a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges,
Ez viszonylag egyértelmű, tehát ha az épület, amelyet építünk szabadon álló vagy ha ikresen is csatlakozik, de nem kell megerősítenünk a szomszédos épület alapozását, akkor egyszerű bejelentési eljárással építhető.
b) nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése,
Tehát pl. családi ház bővítéshez is alkalmazható az egyszerű bejelentés.
c) a lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése, ha az az építési tevékenység elvégzése után a 17. § a) pontjában (ld. következő bekezdésben) meghatározott méretet meghaladja, de legfeljebb 60 m2 összes hasznos alapterületű és legfeljebb 6,0 méteres gerincmagasságú, lapostetős melléképület esetén legfeljebb 4,5 méteres párkánymagasságú,
Tehát 35-60 m2 alapterületű melléképület építése vagy bővítése ide tartozik (meg még a fenti mérethatárokat figyelembe kell venni).
d) az a)–c) pont szerinti építési tevékenység megvalósításához szükséges, a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfal építése,
Tehát amennyiben 1,6 m magasságú támfalat építünk, az már egyszerű bejelentés köteles.
e) a bejelentett építési tevékenységtől eltérő és
ea) az épület külső alaprajzi méretét megváltoztató,
eb) az épület beépítési magasságát megváltoztató vagy
ec) az épület telken belüli elhelyezkedését módosító építési tevékenység, vagy
Tehát amennyiben már rendelkezünk bejelentéssel, de a fenti dolgokon változtatni szeretnénk, akkor újabb egyszerű bejelentési eljárást kell lefolytatni.
f) a lejárt hatályú egyszerű bejelentéssel rendelkező, használatbavételre nem alkalmas épület befejezéséhez szükséges, tartószerkezetet érintő építési tevékenység.
Tehát amennyiben megkértük már az egyszerű bejelentést, de az építés határideje lejárt, és még nem kaphatja meg a használatbavételt (a készültségi szint még nem teszi erre alkalmassá), és a befejezés érinti a tartószerkezeti rendszert, akkor szükség van egy új egyszerű bejelentésre. Például elkezdődött az építkezés, de a pince után félbemaradt. Időközben lejárt a határidő, és szeretnénk befejezni, de másképpen, mint eredetileg volt a terveken.
Mikor szükséges építési engedélyezési eljárás lefolytatása
281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet IV. fejezet 17. §
a) az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja, kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint a felvonulási épület építését,
b) a meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület az a) pontban meghatározott méretet meghaladja, kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, a felvonulási épület, valamint a meglévő épület kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet nem növelő bővítését,
c) a zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan építési tevékenység, amely az épület szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érinti,
d) a támfal építése, ha az a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítottan az 1,5 m magasságot meghaladja,
e) a közhasználatú fürdőmedence építése,
f) az új, 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető építése, kivéve a meglévő állami tulajdonú vagy használatú építmény alternatív fűtési módra való áttéréséhez telepített konténeres kazánház kéményének építését,
g) a csatlakozó terepszinttől számított 6,0 méternél magasabb vagy 60 m3-t meghaladó töltőtérfogatú, ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez építmény építése,
h) a magasles és kilátó építése, bővítése, ha annak járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert meghaladja,
i) az Országos Tűzvédelmi Szabályzat szerinti, emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmény építése, bővítése, kivéve a legfeljebb 180 napig fennálló és megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező és maximum 50 fő egyidejű tartózkodására alkalmas állvány jellegű építményt,
j) a megfelelőség-igazolással vagy teljesítménynyilatkozattal rendelkező, több mint 180 napig fennálló és a piacfelügyeleti hatóság hatáskörébe nem tartozó épület építése, ideértve a sátorszerkezetet is,
k) a lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező, de használatbavételi engedéllyel vagy használatbavétel tudomásulvételével nem rendelkező építményen – a hőszigetelés kivételével – a külső alaprajzi méretet vagy az építmény beépítési magasságát érintő befejező építési tevékenység,
l) a hatályos építési engedéllyel rendelkező építmény
la) külső alaprajzi méretét,
lb) beépítési magasságát,
lc) telken belüli elhelyezkedését vagy
ld) szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét megváltoztató építési tevékenység.
Milyen esetben illetve mikor kell bontási engedélyt kérni?
Bontási engedély alapján végezhető a bontási tevékenység, ha:
- műemléket érint,
- helyi építészeti örökségvédelemmel érintett építményt, építményrészt érint,
- érinti a zártsorú vagy ikres beépítésű építmény esetén az építmény alapozását, vagy csatlakozó tartószerkezetét.
A bontási engedély iránti kérelmet az építtető vagy meghatalmazottja nyújthatja be az építésügyi hatósághoz.
A kérelmet az ÉTDR által biztosított elektronikus vagy papírformátumú formanyomtatványon lehet benyújtani.
További hasznos információk: Lakossági tájékoztató
Falbontások és átalakítások családi házakban
A fentiek értelmében látható, hogy ami korábban a törvényi előírásokban szerepelt a falbontásokra vonatkozóan, ma már nem tartozik sem az építési engedélyezési sem az egyszerű bejelentési eljárás hatálya alá. Családi házakban a falbontások sem a válaszfalak sem pedig a teherhordó falak esetében nem szükségesek.
A homlokzat szempontjából Településképi véleményezési eljárás szükséges lehet, melyet a HÉSZ (Helyi Építési Szabályzat) tartalmaz. Erről építész tervező vagy az önkormányzati ügyintéző felvilágosítást tud adni.
Falbontások és átalakítások társasházakban
Látható, hogy a fenti törvény alapján nem tartozik sem az építési engedélyezési sem az egyszerű bejelentési eljárás hatálya alá, tehát nem engedélyköteles. Mindazonáltal társasházakban (és lakószövetkezetekben) az építési törvény mellett a társasházi törvényt is figyelembe kell venni:
Engedéllyel és engedély nélkül végezhető építési tevékenységek - Társasházi főfal bontások
2003. évi CXXXIII. törvény 1. § (2) bekezdés és 21. § (1) és (2) bekezdés):
1. § (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.
21. § (1) Az építtető tulajdonostárs a közgyűlés hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és amely nem érinti az 1. § (2) bekezdésében meghatározott közös tulajdont.
(2) Ha az építtető tulajdonostárs lakásában végzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
Kiviteli tervek szükségessége társasházakban
Amikor egy társasházban olyan átalakításokat végzünk, melyekre a 191/2009 (IX.15.) Korm. rendelet IV. fejezet 22. § vonatkozik, akkor kiviteli tervet kell készíttetnünk. Ezek az esetek:
a) az építésügyi hatósági engedélyhez vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység,
b) az építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött építési tevékenység, amely
ba) 5,4 méter vagy azt meghaladó támaszközű tartószerkezet,
bb) monolit vasbeton tartószerkezet, kivéve az 5,4 méteres fal- vagy oszlopköznél kisebb előregyártott födémszerkezethez csatlakozó vasbeton koszorút,
bc) 1,5 méternél hosszabban kinyúló konzol,
bd) 3 méter vagy azt meghaladó magasságú, megtámasztatlan falszerkezet – azzal, hogy a koszorú nem számít megtámasztásnak – vagy pillér, vagy
be) 1,5 métert meg nem haladó magasságú támfal
építésére, a szerkezetének megerősítésére, részleges megbontására irányul.
Így például egy társasházi teherhordó tégla falban új ajtónyílás létesítése nem engedélyköteles, és mivel a b) pontban sem vonatkozik rá egyik kitétel sem, nem kiviteli terv köteles. Viszont egy olyan nyílás, ami 5,5 m nyílásszélességű (pl egy teljes részt szeretnénk kibontani a falazatból), kiviteli terv köteles a ba) pont szerint.
Engedéllyel és engedély nélkül végezhető építési tevékenységek - Összefoglalás
Látható, hogy a 2024 októberétől érvényben lévő hatósági eljárásokról szóló törvények lényegesen több mozgásteret adnak az átalakításokhoz, mint az korábban elérhető volt. A terveztetés szempontjából azonban az egyszerű bejelentés - inkább csak a bürokrácia csökkentése szempontjából minősül egyszerűnek, az építtetőnek több kötezelettséget jelent (pl. kiviteli tervek készíttetésének kötelezettsége), mint korábban.
Ez is érdekelhet: