Fennmaradási engedélyhez készülő statikus szakvélemény

Abban az esetben, ha az épület/építmény vagy ház engedély nélkül épült, az építkezés utólagos "legalizálásához" fennmaradási engedély szükséges. A fennmaradási engedély iránti kérelemhez több munkarészt is be kell adni az építési hatóságnak. Egyrészről készül hozzá egy építész tervező által készített rajzi munkarész műszaki leírással, valamint szükséges hozzá statikus (tartószerkezeti) szakértői vélemény. Utóbbihoz olyan statikus szakértőre van szükség, akinek SZÉS-1 kóddal jelölt jogosultsága van. De nézzük meg ezt egy kicsit részletesebben.

Mikor van szükség fennmaradási engedélyre 2025-ben?

A gyors válasz az, hogy akkor válik elengedhetetlenné a fennmaradási engedély, ha egy már befejezett épület nincs földhivatali ingatlan nyilvántartásban az építkezés befejezése után. Ennek oka lehet a hatóság felszólítása, de a fennmaradási engedély iránti kérelmet a tulajdonos is kezdeményezheti, illetve elképzelhető, hogy eredetileg engedély nélkül épült. Általában az ingatlan értékesítésekor derül ki, hogy különbözik a valóság a földhivatali nyilvántartástól. Fontos, hogy a tulajdonos gondoskodjon az ingatlan státuszának tisztázásáról, mert előbb vagy utóbb valaki értékesíteni fogja és akkor bonyodalom alakulhat ki.

Első lépésben alapvetően két dolgot kell vizsgálni:

1. Megfelel-e az épület a vonatkozó szabályozásnak és helyi előírásoknak?
2. Mikor épült az épület? Az elmúlt 10 évben, vagy annál régebben?

A fenti kérdések megválaszolása után négyféle eset lehetséges a fennmaradási engedély szempontjából:

1. Szabályos és az elmúlt 10 évben épült:
   Ha valami engedély nélkül épült, vagy volt rá engedély, de eltér a tervektől, akkor bírság mellett az elkészült részek hivatalossá tehetők, és további építkezés lehetséges. A bírság mértéke a készültségi foktól függ, például egy teljesen befejezett lakóépület esetén 140 000 Ft/nm.
2. Szabályos és 10 évnél régebben épült:
   Ebben az esetben a hatóság bírság érvényesítési joga elévült. Megvalósulási tervet kell készíttetni egy építésszel, és az elkészült épület szakszerűségéről és minőségéről nyilatkozni kell. Ezután "használatbavétel tudomásulvételi" eljárást kell kezdeményezni a hatóságnál.
3. Szabálytalan és az elmúlt 10 évben épült:
   Ha a szabálytalanság szakszerűtlen kivitelezés vagy nem megfelelő beépítési paraméterek miatt van, a hatóság kötelezheti a tulajdonost a szabályossá tételre. Ha a beépítési paramétereket nem tartották be, az épület nem kap fennmaradási engedélyt, és bontásra kötelezik.
4. Szabálytalan és 10 évnél régebben épült:
   Ebben az esetben nem tehető szabályossá az építkezés, de a hatóságnak nincs bírság vagy bontási jogosultsága. Az ingatlan nyilvántartásba nem kerül be a szabálytalan épület, de ez negatívan befolyásolhatja az ingatlan értékesítését és bizonyos pályázatok, támogatások igénylését.

Miből áll a szükséges dokumentáció?

Az épület fennmaradási dokumentációjának lényege az, hogy a leendő tulajdonosoknak és az illetékes hatóságnak is egyértelmű képük legyen az ingatlan eredetéről és állapotáról, szakszerű elkészítéséről illetve rendeltetésszerű használatra való alkalmasságáról. Ez az információ kulcsfontosságú lehet az épület jövőbeli sorsának és értékének meghatározásában.

A fennmaradási engedély kérelmét a tulajdonos kezdeményezheti, vagy az illetékes építésügyi hatóság indíthatja el. Fontos megjegyezni, hogy a hatóságnak 10 éven belül van lehetősége az eljárás kezdeményezésére, amire a tulajdonosnak gyorsan, 90 napon belül be kell nyújtania a szükséges dokumentumokat. Ha az engedély nélküli vagy szabálytalan építés az elmúlt 10 évben történt, akkor a fennmaradási engedélyt bírság fizetése mellett is megszerezhetjük. A bírság alól abban az esetben lehet mentesülni, ha a szabálytalan részt visszabontják vagy megszüntetik.

Első lépésben az építészeti dokumentáció készül egy egy arra jogosult építész tervező által.

A felelős műszaki vezető és egyéb szakértők nyilatkozatai, szakvéleményei szintén elengedhetetlenek a fennmaradási engedélyezéshez. A felelős műszaki vezető nyilatkozhat az elkészült szerkezetek szakszerűségéről, azonban abban az esetben, ha ez nem áll rendelkezésre, statikus szakvéleményt kell készíttetni.

További szükséges munkarészek még az épületgépészeti és az elektromos tervezői műszaki leírás, valamint egy energetikai tanúsítvány elkészíttetése.

A Földhivatali nyilvántartásba vételt a geodéta, (vagy más néven földmérő) által végzett felmérés és az abból készített változási vázrajz alapján lehet benyújtani.

Mit tartalmaz a fennmaradási engedélyhez készülő statikus szakvélemény?

Egy ilyen szakvéleményben sorra vesszük az épület minden egyes tartószerkezeti elemét: alapozás, falak és függőleges teherhordó szerkezetek, födémek és kiváltások (vízszintes teherhordó szerkezetek), fedélszerkezet, lépcső, stb. Minden egyes szerkezeti elem esetében megvizsgáljuk a szakszerűségét, esetleges hibákat vagy hibára utaló jeleket, és nyilatkozunk arról, hogy az adott elem megfelelő vagy valamilyen szerkezeti beavatkozást igényel.

Amennyiben a fennmaradási engedély megszerzéséhez igényel bármilyen beavatkozást, úgy leírjuk azt is részletesen, hogy milyen beavatkozásokat, megerősítéseket igényel a szerkezet ahhoz, hogy biztonságosan használható legyen.

Végül összegzésképpen az egész épületre vonatkozóan teszünk egy nyilatkozatot a minősítésre vonatkozó szabályok szerint: megfelelő, tűrhető, veszélyes.

Ideális esetben a szerkezetek nem tartalmaznak hibákat, így a szakvélemény végén kijelenthetjük: "Az épület vizsgált szerkezetei tartószerkezeti szempontból megfelelőnek minősíthetők, hosszútávú állékonyságuk biztosított, az épület a biztonságos és rendeltetésszerű használatra alkalmasnak minősíthető." Ez az amit a hatóság látni szeretne.

A fennmaradási engedély ára

A fennmaradási engedély olyan hatósági engedély, amelyre akkor van szükség, ha egy építkezés engedély nélkül, vagy az engedélytől eltérően valósult meg. Ilyen esetekben az épület csak akkor vehető hivatalosan használatba, ha az eljárás során megkapja a fennmaradási engedélyt. Ez nem csupán jogi kötelezettség, hanem egy biztonságos és szabályos használat alapja is.

A fennmaradási engedély ára a kapcsolódó építési illeték másfélszerese, ami körülbelül 47 500 Forint kiadást jelenthet. Az eljárás része a telek és ingatlanadatok ellenőrzése is, melyhez a földhivataltól szükséges beszerezni egy hiteles tulajdoni lap másolatot. Ennek díja több mint 6 000 Forint. Ezek a költségek elkerülhetetlenek, viszont még mindig kedvezőbbek, mint egy később kiszabott büntetés.

Érdemes mielőbb utánajárni, ha úgy gondoljuk, hogy az építkezés során jogi hiányosság maradhatott vissza. A fennmaradási engedély megléte nem csupán a hatósági megfelelés miatt fontos, hanem azért is, mert megkönnyíti a későbbi eladásokat, hitelfelvételt vagy biztosításkötést. A szabályok betartása tehát hosszú távon nemcsak kötelező, hanem kifizetődő is.

Fennmaradási engedély bírság

A fennmaradási engedély főszabály szerint bírsággal jár. Ez azt jelenti, hogy ha valaki engedély nélkül vagy attól eltérően végez építési tevékenységet, akkor az építésügyi hatóság a fennmaradási engedély megadásakor automatikusan kiszabja az építésügyi bírságot is. Ezt a kötelezettséget a vonatkozó jogszabályok egyértelműen előírják, és a hatóságoknak nincs mérlegelési lehetőségük, kivéve, ha a jogsértés már nem szankcionálható.

Vannak azonban kivételek. Előfordulhat, hogy a fennmaradási engedély megadására olyan esetben kerül sor, amikor valójában nem történt szabálytalanság. Ilyen helyzetben az építtető nem kap bírságot. Ugyanez igaz akkor is, ha az adott ügyben a hatóság már nem jogosult szankció alkalmazására, például mert elévült a jogsértés.

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az építésügyi bírság nem mentesít más jogkövetkezmények alól. A fennmaradási engedély és a hozzá kapcsolódó bírság nem zárja ki a büntetőjogi vagy kártérítési felelősség megállapítását, és nem mentesít a természetes állapot helyreállításának kötelezettsége alól sem.

Külön szabályok vonatkoznak az örökségvédelmi jelentőségű építményekre. Ha valaki műemléki értéket érintő, engedélyköteles munkát végez engedély nélkül vagy attól eltérően, az építésügyi bírságot az örökségvédelmi szempontok alapján kell megállapítani. Ebben az esetben a bírság mértéke és módja eltérhet a szokásos szabályozástól, és speciális mérlegelési szempontok alapján történik az összeg kiszabása.

Statikus díjak a fennmaradási engedélyhez

További információk a témában:

A fennmaradási engedélyezési eljárás szabályairól

A fennmaradási engedélyezési eljárás új előírásai (2022)

Az építésügyi bírság