Tetőtér beépítés vagy emelet ráépítés - hogyan készítsük elő
Statikai szempontból a vizsgálatok nagyon hasonlóak vagy gyakorlatilag meg is egyezhetnek a tetőtér beépítés vagy az emelet ráépítés esetén. Így a továbbiakban egyszerűen csak tetőtér beépítésként hivatkozunk rá.
Általános tudnivalók a tetőtér beépítés kapcsán családi házak esetében
Amikor egy család kinövi a házat, szinte az első gondolat mindenhol, a tetőtér beépítése. Azonban a végleges döntés meghozatala előtt sok-sok szempontot kell mérlegelni, és szakemberek bevonásával meg kell vizsgálni a ház adta lehetőségeket.
Első lépésként a tetőtér beépítés megtervezése előtt célszerű statikussal egyeztetni, hogy teherbírás szempontjából milyen lehetőségek vannak, szükséges-e szerkezet megerősítés vagy a födémszerkezet, az alapozás illetve a falazatok elbírják-e biztonsággal a rájuk átadódó többlet terheléseket. Ebben az esetben a legnagyobb költségtényezők már az elején eldőlhetnek, és lássuk be, legtöbbször ez az egyik legfontosabb szempont a tetőtér beépítés megvalósíthatóságának szempontjából (pl. ha födémcserére van szükség, az mindjárt több milliós tétel is lehet). Ezt azért fontos kiemelni, mert többször találkozunk azzal, hogy az ügyfelünk lelkesen hozza hozzánk az építész által megrajzolt terveket, amiről később kiderül, hogy abban a formában a szerkezetek tekintetében nem megvalósítható.
Így tehát a helyes sorrend a következő:
- Statikussal felméretni a lehetőségeket (mit bír az alapozás, mit bírnak a falazatok, mit tud a födém, mi lesz a tetővel).
- Az alapvető szerkezeti irányok ismeretében felkeresni az építész tervezőt, hogy készítse el a tetőtér beépítés építészeti terveit, melyet majd az egyszerű bejelentési eljárás (esetleg az engedélyezési eljárás >300 m2 esetén) során fel kell tölteni.
- A tetőtér beépítéshez szükséges egyszerű bejelentési eljáráshoz feltölteni az előzetes statikus szakértői állásfoglalást, illetve ha az építész tervek alapján szükségessé válik, egyéb statikai munkarészeket (ez lehet pl. statikai kiviteli terv, mely egy rajzos formátum a törvényben meghatározott szerkezeti elemekről, ld. később).
- A feltöltést követően két hetet várni kell, hogy a hatóságnak van-e valamilyen kifogása a tervekkel kapcsolatban. Ha nincs, akkor a két hét leteltét követően kezdődhet az építkezés.
A tetőtér beépítés engedélyköteles?
A tetőtér beépítés minden esetben engedélyköteles illetve egyszerű bejelentés köteles tevékenységnek minősül, még abban az esetben is, ha nem növeljük meg a ház alapterületét vagy nem változtatjuk meg a tetőszerkezet geometriáját. Ha az előzetes szakvélemény megállapítja, hogy a szerkezetek alkalmasak a tetőtér beépítésére (esetleg bizonyos feltételekkel), akkor célszerű építész tervezőhöz fordulni (fenti 2. pont), aki a tartószerkezeti szempontokat valamint a helyi építési hatóságok által előírt szabályokat figyelembe véve tervezi meg a tetőtér beépítését. Ehhez az engedélyezési vagy egyszerű bejelentési tervdokumentációhoz elkészítjük a koncepcióhoz is igazodó tartószerkezeti tervfejezetet (külön díj ellenében), majd amikor ezek mind megvannak, akkor kerülhet beadásra az engedélyezési vagy egyszerű bejelentési tervdokumentáció.
A tetőtér beépítésre vonatkozó építési engedélykérelemhez csatolni kell egy építési jogosultságot igazoló okiratot is, amelyben bizonyítani kell, hogy jogunk vagy a tulajdonostól engedélyünk van az építkezésre, hiszen építtetőként tulajdonrészt szerzünk az ingatlanon. Kell hivatalos földhivatali térképkivonat; ha nem lakás, hanem pl. iroda, üzlet lesz akkor szakhatósági engedély is. A terveket az illetékes kéményseprő hatóságnak is be kell nyújtani.
Mit tartalmaz az előzetes szakvélemény?
A tetőtér beépítéshez készülő szakvélemény tartalmazza a szerkezetek többlet terhelésének számítással történő igazolását illetve az ezekre történő ellenőrzéseket, ha pedig megerősítésről is szó van, akkor annak módját és igény esetén annak költségeit, valamint az esetleges megvalósítás meghiúsulására irányuló tényezőket. Tartalmaz továbbá fotódokumentációt és kamarai igazolást a törvényes működésünkhöz. A tetőtér beépítésről szóló szakvélemény általában alkalmas arra is, hogy engedélyezési vagy egyszerű bejelentési tervbe beilleszthető tartószerkezeti tervfejezet legyen (ha már a legelején tudjuk a pontos szituációt, ami a későbbiek során nem változik), így ebben az esetben azt már külön nem kell elkészíttetni, csak hozzá kell tenni az építész tervdokumentációhoz.
Mit vizsgálunk a helyszíni szemlén?
A tetőtér beépítés előzetes vizsgálatakor a helyszíni szemlén megvizsgáljuk az összes tehernövekedéssel érintett szerkezeti elemet, tehát vizsgáljuk az
- Alapozást
- Falazatokat (pl. takaréküreges falazási módot kizárjuk, stb.)
- Födémeket illetve a hozzá kapcsolódó esetleges kiváltásokat, gerendákat
- Esetleges térdfalak kialakíthatóságát (igény esetén)
- Tetőszerkezetre vonatkozó kívánalmakat (ha marad, mennyire terhelhető, ha nem marad, milyen legyen a fentiek türkében)
- A feljutás lehetőségét (pl. lépcsőáttörés helye, kialakíthatósága).
Ahhoz, hogy a fentieket vizsgálni tudjuk egy tetőtér beépítéshez, látnunk kell azokat, be kell tudnunk azonosítani a szerkezeteket. Sajnos erre műszer nincs, ezért a legtöbb esetben feltárások szükségesek. A helyszíni szemlén kollégáink a kisebb feltárásokat (ami egy kőműves kalapáccsal elvégezhető, pl. vakolat leverés) el tudják végezni, azonban amennyiben nagyobb feltárásra is szükség van (ilyen pl. az alap feltárása), úgy abban megbízóink segítségét szoktuk kérni.
Hogyan készítsük elő? Feltárások!
Alapfeltárás: A tetőtér beépítés előzetes vizsgálata során célszerű előzetesen, még kollégánk kiérkezése előtt elkészíteni az alapok feltárását. Ezt annyi helyen kell elkészíteni, ahány jellemző alapmélység vagy alap típus van az épületen. Pl. ha az épület egy ütemben készült és mindenhol alápincézetlen, akkor elegendő egy helyen. Ha alápincézett vagy részlegesen alápincézett, akkor mind az alápincézett mind az alápincézetlen részen szükséges (természetesen a pince felől belső oldalról, az alápincézetlen részen pedig a homlokzat mellett). Ha több ütemben épült, akkor értelemszerűen minden ütemnél meg kell nézni, hiszen feltehetően az alapok különbözőek (a korábban beépített teraszok lehetnek a leginkább problémásak ebből a szempontból). Az alapfeltárás mindössze annyit jelent, hogy az épület alapja mellett ásni kell egy lyukat, méghozzá olyan mélységben, hogy az alaptest alját megtaláljuk és mélységét a terepszinthez (vagy a pince padlószintjéhez képest) mérni tudjuk. Amennyiben ismerjük az alapozás mélységét, számolni tudjuk (legalább közelítőleg) a teherbírását a tetőtér beépítésből származó többletterhekre. Sajnos ha le van betonozva vagy térkövezve van az épület mellett (vagy aljzatbeton van a pincében), akkor azt fel kell törni, fel kell szedni, másképpen sajnos nem megy.
Falazatok feltárása: Ha felmerül a gyanú vagy megbízónk felhívja a figyelmet a falazat gyenge pontjaira, akkor vakolatleveréssel a falazatot is ellenőrizni szoktuk a tetőtér beépítéshez. Ilyenkor 25 cm vagy 29 cm szerkezeti vastagsággal falazott falak esetében kizárjuk a takaréküreges falazási módot (mivel ebben az esetben a tehernövekedés megerősítés nélkül nem lehetséges) valamint az egyéb gyenge pontokat. Ennek előkészítése nem szükséges, ezt a helyszíni szemlén mérlegeljük.
Födémek feltárása: Részben vakolatleveréssel (mennyezet felől), részben felső oldalról a rétegek felszedésével. A nehézséget általában az utóbbi szokta jelenteni. Egy előregyártott vasbeton gerendás födémnél pl. felső oldalról tudjuk beazonosítani a födémgerenda típusát, a gerenda fejszélességéből. Sokféle gerendát gyártottak az évek során, egyik erősebb, másik gyengébb, így a tetőtér beépítésből származó többletterhekre ezeket számítással igazolni kell, melyet akkor tudunk elvégezni, ha a gerenda típust pontosan sikerül beazonosítani. Ezért, ha a födémen felbeton vagy aljzatbeton van, azt egy helyen előzetesen fel kell törni és a gerendát meg kell keresni. Amit még tudnunk kell, az a gerendakiosztás (gerendák tengelytávolsága), melyet néha a mennyezeti repedésekből is látni lehet.
Egyéb szerkezetek feltárása: Mivel egy esetleges tetőtér beépítéshez rendkívül sok a variációs lehetőség a lehetséges szerkezetek vonatkozásában, erről nem érdemes általánosságokban bármit is írni. A helyszínen mérlegeljük a szükséges esetleges további feltárásokat.
Tetőtér beépítés előzetes vizsgálatának díjai
Díjak zónák szerint: | 1. zóna | 2. zóna | 3. zóna |
---|---|---|---|
Összetett statikus szakvélemény tetőtér beépítéshez lakosságnak (max. 300 m2 épületre vagy épületegységre) | 160.000 | 220.000 | 270.000 |
Tetőtér beépítés lakosságnak ÉS átalakítások kombinációja | egyedi ajánlat alapján |